Column

Titel: ‘Let op risico’s van hennepteelt in een huurwoning’

Geschreven door: André Beckers

André Beckers over huurrecht:
Steeds vaker krijgen de redactie van Highlife en ik vragen over het huurrecht. Het gaat dan om huurders die na de ontdekking van een hennepkwekerij in hun woning door de verhuurder met huisuitzetting worden bedreigd. Uit de praktijk blijkt dat steeds vaker verhuurders civielrechtelijke actie ondernemen tegen betrapte henneptelers. Deze aanpak zien we niet alleen in een plaats als Zeist. Het komt overal voor. Tijd voor henneptelers om zich bewust te zijn van de risico’s die zijn verbonden aan hennepteelt in een huurwoning.
De optimisten onder ons zeggen telkens dat het geen vaart zal lopen met huisuitzettingen. De critici onder ons kijken naar de dagelijkse rechtspraak en naar de kamerstukken en stellen op basis daarvan vast, dat huisuitzettingen vanwege wietteelt plaatsvinden. De conclusie is niet alleen dat het voorkomt, maar ook dat het mag. Als het aan justitie minister Donner ligt zullen dergelijke uitzettingen bovendien alleen maar gaan toenemen. Dit blijkt uit zijn antwoord op vragen afkomstig van een viertal leden van de Tweede Kamer (allen PvdA). Minister Donner heeft op 12 februari 2004 aangegeven hoe hij denkt over de bestrijding van de hennepteelt. Ik citeer uit zijn antwoord: “Voorts heeft met name een combinatie van civielrechtelijke, strafrechtelijke en bestuursrechtelijke sancties door middel van bovengenoemde integrale aanpak effect. Daarbij gaat het onder meer om het sluiten van huurwoningen en het uitzetten van telers uit hun woning, naheffing door energiebedrijven voor gestolen stroom of de mogelijkheid van het eisen van hogere straffen door aangifte van stroomdiefstal door energiebedrijven, het korten op de uitkeringen en het terugvorderen van uitkeringen door de sociale dienst, het opleggen van naheffingen door de belastingdienst voor niet opgegeven inkomsten en/of het opmaken van proces-verbaal door de milieupolitie voor ontbrekende vergunningen”.
Rechten en plichten
Tot het pakket van aangekondigde maatregelen behoort dus ook het “uitzetten van henneptelers uit hun huurwoning”. Het is dus zaak de rechten en plichten van de huurder duidelijk op een rij te zetten. Ik begin met een korte uitleg van het huurrecht. De huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst. Naast de algemene regels die gelden voor alle soorten overeenkomsten zijn ook speciale in de wet opgenomen huurbepalingen van toepassing. De meest bekende huurovereenkomsten zien die van een woning of een bedrijfsruimte. In deze bijdrage zal de huur van een woning centraal staan. Een huurovereenkomst eindigt door opzegging of door ontbinding. Ik zal eerst beschrijven wat een opzegging inhoudt. Als verhuurder en huurder het eens zijn over het beëindigen van een huurovereenkomst kunnen zij hieraan op elk door hen gewenst moment een einde maken. De huurder ziet dan in overleg met zijn verhuurder vrijwillig af van de in de wet opgenomen huurbescherming. Dit is vooral voor de verhuurder een eenvoudige methode om rechterlijke procedures te vermijden. De gang van zaken verloopt als volgt. De woningbouwvereniging verneemt dat de politie in een door haar verhuurde woning een hennepkwekerij heeft ontdekt. Zij schrijft de betrapte hennepteler een brief, waarin deze met opgaaf van redenen de kans krijgt de huur tegen een bepaalde – meestal korte – termijn schriftelijk op te zeggen. De huurder die hieraan uit vrije wil meewerkt, moet zijn woning verlaten en verliest zijn huurrechten. Het komt er op neer dat de huurder een juridisch gevecht met zijn verhuurder uit de weg gaat. De huurovereenkomst komt door de schriftelijke opzegging rechtsgeldig tot een eind. Hierbij dient te worden bedacht dat een juridisch gevecht aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen. Een kansloos gevecht vermijden is met die wetenschap onder omstandigheden niet onverstandig. De huurovereenkomst eindigt ook door ontbinding.
Het ontbinden van een huurovereenkomst is een taak van de civiele rechter. Hierbij staat voorop dat de verhuurder in zijn handelingen beperkt is, omdat er sprake is van een wettelijke huurbescherming van de huurder. De verhuurder moet om een ontbinding via de rechter te bereiken, aantonen dat zijn huurder toerekenbaar tekortgeschoten is. Hiervan kan sprake zijn als de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Een ernstig verzuim van de huurder kan voor verhuurder aanleiding geven tot het indienen van een verzoek tot ontbinding. De meeste woningbouwverenigingen beginnen met het beschrijven van de mogelijke gevaren van hennepteelt in een woning en/of de daarbij behorende schuur of garage. Zij brengen naar voren dat de aanwezigheid van hennepkwekerijen tot gevaarlijke situaties kan leiden. Er wordt voor de hennepteelt gebruik gemaakt van diverse warmteproducerende elektrische (kweek)apparatuur. Denk aan voorschakelapparatuur en assimilatielampen. Vaak wordt de stroominstallatie op eigen initiatief en zonder overleg met de stroomleverancier “aangepast”. Hierbij moet niet alleen worden gedacht aan het zonder toestemming van de stroomleverancier verzwaren van de hoofdzekering, maar ook aan het buiten de meter om stelen van stroom. Als dit niet door een professional wordt gedaan, neemt de kans op brand toe. Hierbij kan in de regel worden gesteld dat naarmate de kwekerij groter is dergelijk gevaar toeneemt. Terzijde, in 1998 bevestigde de Hoge Raad der Nederlanden dat een verzekeringsmaatschappij uitkering van brandschade mag weigeren indien een pand door brand, die is ontstaan in een hennepkwekerij, verloren gaat. Dit ook in de situatie dat de verhuurder geen enkele blaam treft. De verhuurder moet dergelijke schade op zijn huurder zien te verhalen. Ook vochtschade zoals het rotten van hout en plafondplaten wordt vaker door verhuurders als reden voor optreden opgevoerd. Denk hierbij niet alleen aan het morsen van water. Ook door een langdurig te hoge luchtvochtigheid in een tuintje kan schade aan het gehuurde ontstaan. Als geen gebruik wordt gemaakt van goed functionerende afzuigers voorzien van koolstoffilters levert een kwekerij niet zelden stankoverlast voor de omgeving op. Tot slot kan ook geluidsoverlast worden opgevoerd.
Kortom, diverse zaken die de conclusie zou kunnen rechtvaardigen dat een teler zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Zelfs het “imago” van een woningbouwverenging wordt opgevoerd om een ontbinding na het ontdekken van hennepteelt te rechtvaardigen. Gesteld wordt dan dat het slecht is voor het imago als een woningbouwvereniging een buurt laat verloederen door niet op te treden tegen een ontdekte hennepteler. In de praktijk blijken deze argumenten gemakkelijk gehoor te vinden bij rechters. De praktijk is hierbij helaas dat de gestelde overlast niet hoeft komen vast te staan. De aanmerkelijke kans op het ontstaan daarvan wordt al voldoende geacht. Dit gegeven maakt dat verhuurders met een grote kans op succes actie kunnen ondernemen tegen kwekende huurders.
Dubbel genaaid
Bij velen bestaat helaas de indruk dat het een exclusieve taak van de strafrechter is om op te treden tegen hennepteelt. Een ieder weet dat je voor een feit ook maar een keer mag worden gestraft. Ook al voelt een gedwongen huisuitzetting aan als een straf, het wordt niet als zodanig gezien. Laat ik een voorbeeld noemen ter verduidelijking. Justitie vervolgt een uitkeringsgerechtigde hennepteler, die een woning huurt, wegens overtreding van de Opiumwet. De teler heeft ook stroom gestolen, maar daarvoor wordt hij niet vervolgd. De rechter legt in de strafrechtelijke procedure een straf op. (Meestal werkstraf in combinatie met ontneming van wederrechtelijk verkregen voordeel). Omdat de kweker een uitkering genoot had hij zijn neveninkomsten dienen te melden aan de uitkeringsinstantie. Door dat niet te doen heeft hij de sociale zekerheidswetten niet nageleefd. Dat is wat anders dan het overtreden van de Opiumwet, zodat optreden hiertegen niet als een tweede vervolging voor hetzelfde feit kan worden aangemerkt. De sociale dienst is ondanks de eerdere straf bevoegd de ten onrechte uitgekeerde uitkering terug te vorderen en daarbij zelfs een boete op te leggen. Dit is een bestuursrechtelijk geding met civiele trekjes. Het stroombedrijf is bevoegd de onrechtmatig afgenomen stroom terug te vorderen en de onderzoekskosten alsmede de kosten voor het vervangen van de stroommeter in rekening te brengen. Dit is een civiel proces. Tot slot is de verhuurder bevoegd de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, omdat de woning niet is gebruikt op een wijze waarvoor deze is bestemd. Er is sprake van wanprestatie aan de zijde van de huurder. Ook dit is een civiel proces. Zoals ook al uit het eerder genoemde standpunt van de minister van justitie blijkt, mogen al deze “instrumenten” worden ingezet om de hennepteelt aan te pakken. Natuurlijk zal de hennepteler in de beschreven situatie zich meer dan dubbel genaaid voelen. Maar de Nederlandse rechter heeft hier geen moeite mee, dus reken daar niet op clementie. De Gerechtshoven in Arnhem en Den Bosch hebben in juridisch opzicht geen moeite met een ontbinding van een huurovereenkomst vanwege hennepteelt. Het Hof in Den Bosch heeft wel geoordeeld dat voor een snelle ontruimingsprocedure goede gronden moeten worden aangedragen. Zijn deze er niet dan moet de huurder een redelijke termijn gegund worden om het gehuurde te ontruimen en te verlaten (denk aan hooguit 3 maanden).
Minderjarige kinderen
Een apart verhaal kunnen soms de minderjarige kinderen vormen. Dit blijkt uit een kort geding vonnis van de rechtbank te Den Bosch van 20 februari 2003. In die zaak was door de kantonrechter de huurovereenkomst wegens geconstateerde hennepteelt bestaande uit 96 hennepplanten (aangemerkt als “ernstig tekortschieten van huurder”) ontbonden en was de ontruiming gelast. Tegen de ontruiming werd in kort geding opgekomen. De advocaat van de minderjarige dochter van de huurster stelde dat de ontruiming zou leiden tot dakloosheid van het minderjarige kind nu door de verhuurder geen vervangende woonruimte was aangeboden. De ontruiming was daardoor in zijn ogen onevenredig. De rechtbank overweegt de gronden voor de ontbinding te billijken. Het niet meer beschikken over woonruimte is aan het gedrag van huurster (de ouder) te wijten. Het lot van de huurster en haar kinderen lijkt dan bezegeld. Lijkt, want daarna wijst de rechtbank op het op 20 november 1989 te New York tot stand gekomen Verdrag inzake de rechten van het kind (Trb. 1990/170). In artikel 3 van dit verdrag is vermeld dat bij alle maatregelen betreffende kinderen genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties de belangen van het minderjarige kind de eerste overweging vormen. Het kunnen beschikken over minimaal een adequate woonvoorziening is voor een kind een primaire levensbehoefte. Kinderen behoren niet te zijn aangewezen op een crisisopvang bij organisaties zoals het Leger des Heils. Evenmin behoren zij te zijn aangewezen op onderdak in campings en dergelijke, zeker niet in de winter. Vervolgens wees de rechter op de Woningwet. Aan de verhuurder in deze zaak was de taak opgedragen bij voorrang huisvesting te verlenen aan de sociaal zwaksten in de samenleving. Daaronder vielen naar de mening van de rechtbank ook het minderjarige kind van huurster. De rechtbank oordeelde dat de woningbouwvereniging verzuimd had bijzondere aandacht te schenken aan de belangen van het kind. Met het bestaande recht op een gezinsleven was ten onrechte geen rekening gehouden. Het kind moest zich wel neerleggen bij een gedwongen verhuizing als gevolg van de wanprestatie (hennepteelt) van haar moeder. De uitvoering van het vonnis werd echter verboden totdat:
– ofwel naar aanleiding van het te voeren overleg met de Raad voor de Kinderbescherming opvang en/of huisvesting voor de minderjarige dochter beschikbaar was;
– ofwel een andere woningbouwvereniging woonruimte beschikbaar had voor het gezin. Geen overwinning dus, maar wel uitstel van executie.
Eigen gebruik
De kweker die uitsluitend voor zijn eigen gebruik kweekt, dient zich te beperken tot niet meer dan vijf hennepplanten. Bij niet meer dan vijf planten wordt door justitie geen vervolging ingesteld. Deze norm is duidelijk. Aan te bevelen is het dan gebruik te maken van een TNO goedgekeurde kweekkast, die is voorzien van diverse mechanismen (b.v. brandbeveiliging) om risico en overlast te voorkomen. Uiteraard moet de stroom niet alleen veilig, maar ook tegen betaling worden afgenomen. Volstrekt duidelijk moet zijn dat schade en overlast bij hennepteelt kost wat kost moet worden voorkomen. In de “oorlogsverklaring” van onze CDA justitie minister valt het op dat deze zich geen enkele zorg lijkt te maken over de positie van een gezin dat gedwongen uit een woning wordt gezet. Waar komt zo’n gezin terecht en wat is het sociale gevolg van een huisuitzetting? Aan de positie van het minderjarige kind wordt al helemaal volledig voorbij gegaan. Het kind wordt keihard de dupe van het gedrag van een ouder waar het geen enkele invloed op heeft. Het gezin van een hennepteler vormt kennelijk geen “hoeksteen van onze samenleving”. Het gezin is niet langer heilig. In de verbeten oorlog tegen drugs wordt kennelijk niemand meer ontzien. In een land dat vier jaar geleden nog een kamermeerderheid had voor het “reguleren van de achterdeur van de gedoogde coffeeshop” is dat een opmerkelijke ontwikkeling.

Bezoek ons

Paardestraat 29
6131 HA Sittard
Limburg - Nederland

Contact opnemen

Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
Tel: +31 (0)46 760 0030
Fax: +31 (0)46 760 0039

Openingstijden

Ma – Vr 09.00 – 17.00 uur
Zaterdag en zondag gesloten
Alle rechten voorbehouden © 2018, Beckers & Bergmans Advocaten
Website beheer en onderhoud LinQxx - Beter online gevonden worden